Lô đất là gì? Phân biệt giữa lô đất và thửa đất.

Lô đất – một câu hỏi khiến nhiều người thắc mắc không chỉ là những nhà đầu tư bất động sản mà những người dân bình thường cũng muốn tìm hiểu để có thể đầu tư bất động sản liên quan đến đất. Và trong đó có khá nhiều thắc mắc và nhầm lẫn giữa 2 khái niệm Lô đất và thửa đất, mà hai khái niệm về lô đất và thửa đất là hai khái niệm hoàn toàn khác nhau về cả pháp lý và ứng dụng vào làm việc thực tế. Sau đây, Sàn Phẳng UTC sẽ giải thích cho bạn những khái niệm liên quan đến lô đất, sự khác biệt giữa lô đất và thửa đất, đưa ra cho bạn tầm nhìn khái quát nhất về khái niệm này.

Tìm hiểu Lô đất là gì?

Theo quy định pháp luật tại tiết 1.4.10, tiểu mục 1.4, Mục 1 của thông tư số 01/2021/TT-BXD về QCVN 01:2021/BXD, lô đất ( plot of land) được giải thích như sau: 

“ Lô đất bao gồm một hoặc nhiều thửa đất liền kề có chức năng sử dụng đất giống nhau được giới hạn bởi các tuyến đường giao thông, các đường ranh giới tự nhiên hoặc nhân tạo khác”. 

Nói một cách dễ hiểu thì lô đất là khái niệm cơ bản trong bất động sản dùng để chỉ tập hợp các thửa đất liền kề được Nhà nước công nhận về mục đích sử dụng. Nếu bạn sở hữu nhiều thửa đất sát nhau và được quy định sử dụng cho một mục đích, chúng có thể được gom lại thành một “lô đất”.

Điều này có nghĩa là ranh giới của lô đất không chỉ phụ thuộc vào các dấu mốc đo đạc trên thực địa còn xác định thông qua các yếu tố như tuyến đường giao thông, sông ngòi, hay các ranh giới tự nhiên và nhân tạo theo quy hoạch và bố trí của khu vực sử dụng đất.

Hiểu rõ khái niệm này sẽ giúp bạn nắm bắt được các quy định pháp lý, từ việc cấp sổ đỏ cho từng thửa đất cho đến việc tách lô khi cần thiết, qua đó tối ưu hóa các cơ hội giao dịch và đầu tư bất động sản.

Phân biệt lô đất và thửa đất

Trước khi phân biệt lô đất và thửa đất là gì? chúng ta hãy tìm hiểu về thửa đất là gì?

Thửa đất là gì?

Theo khoản 1 Điều 3 luật Đất đai 2013 thì thửa đất là diện tích đất được giới hạn ranh giới xác định trên thực địa hoặc mô tả trên hồ sơ.

Sổ thửa đất là một cách gọi ngắn gọn của số tờ số thửa hay số thứ tự thửa đất. Khái niệm này đã được đề cập tại Khoản 2 Điều 3 thông thư số 25/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và môi trường. Cụ thể, số thứ tự của thửa đất là một chữ số tự nhiên thể hiện số thứ tự của thửa đất đó trên bản đồ địa chính. các số này được xác định duy nhất đối với mỗi thửa đất thuộc phạm vi một mảnh bản đồ địa chính nhất định.

Hiểu một cách dễ hiểu, sổ thửa đất là số hiệu của thửa đất trên bản đồ địa chính được cơ quan Bộ Tài nguyên và Môi trường thành lập theo quy định.

Dưới đây chúng tôi phân biệt giữa lô đất và thửa đất, chúng tôi sẽ tổng hợp bảng so sánh dưới đây:

Tiêu chí	Lô đất	Thửa đất
Khái niệm	Là tập hợp của một hay nhiều thửa đất liền kề có cùng chức năng sử dụng, được xác định qua các tuyến đường giao thông và ranh giới tự nhiên/nhân tạo.	Phần diện tích đất riêng lẻ có ranh giới rõ ràng trên thực địa hoặc được mô tả chi tiết trên hồ sơ, được đo đạc chính xác.
Số lượng thửa đất	Một hoặc nhiều thửa đất liền kề.	Là đơn vị cơ bản, một mảnh đất được coi là một thửa độc lập.
Cách xác định ranh giới	Dựa vào các yếu tố quy hoạch như tuyến đường giao thông, sông, ranh giới tự nhiên hoặc nhân tạo; không nhất thiết phải có sơ đồ riêng.	Xác định qua các dấu mốc đo đạc trên thực địa và được mô tả chi tiết trên sơ đồ địa chính.
Thể hiện trên giấy tờ	Thông tin về lô đất thường không có sơ đồ riêng biệt trong sổ đỏ;là sự tổng hợp của các thửa đất.	Sổ đỏ ghi rõ sơ đồ, diện tích và các ranh giới của từng thửa đất.
Pháp luật điều chỉnh	Điều chỉnh theo thông tư 01/2021/TT-BXD và QCVN 01:2021/BXD	Điều chỉnh theo Luật Đất đai (vd: Khoản 1, Điều 3 luật Đất đai 2013)
Ứng dụng giao dịch	Thường được áp dụng trong các giao dịch mua bán, chuyển nhượng tập hợp các thửa đất cùng mục đích sử dụng; có thể xin cấp sổ đỏ cho toàn bộ lô nếu đủ điều kiện.	Là đơn vị giao dịch cơ bản, Sổ đỏ thường được cấp riêng cho từng thửa đất.

Chú thích:

• Lô đất: Là khái niệm dùng để chỉ tập hợp các thửa đất liền kề, cùng có mục đích sử dụng, do đó ranh giới của nó được xác định thông qua các yếu tố chung như tuyến đường, ranh giới tự nhiên hoặc nhân tạo. Điều này giúp hợp nhất các mảnh đất nhỏ thành một đơn vị lớn để giao dịch và quản lý.
• Thửa đất: Lại là đơn vị cơ bản, với các thông số và ranh giới được xác định một cách chính xác qua đo đạc và thể hiện trên sơ đồ địa chính, thường xuất hiện trong sổ đỏ của chủ đất.

Một lô đất bao nhiêu mét vuông?

Không có bất cứ quy định gì về “1 lô đất” vì diện tích lô đất phụ thuộc vào quy định và quy hoạch của từng địa phương.

Trong một số trường hợp, diện tích lô đất nhà ở có thể dao động từ 36m2 (Đối với các khu nông thôn hoặc các lô nhỏ) đến hàng trăm, thậm chí trên 1000m2 đối với những khu vực quy hoạch riêng lẻ hay dự án lớn.

Một số nguyên tắc, pháp lý về lô đất, thửa đất mà nhà nước quy định

Dưới đây là một số nguyên tắc, pháp lý về lô đất, thửa đất mà nhà nước quy định:

Mật độ tối đa áp dụng cho một lô đất nhà ở là bao nhiêu?

Theo tiết 2.3.6 của Tiểu mục 2.6, Mục 2 QCVN 01:2021/BXD ( ban hành kèm theo Thông tư 01/2021/TT-BXD), mật độ xây dựng thuần tối đa cho một lô đất xây dựng nhà ở được quy định dựa trên diện tích của lô đất ở bảng dưới đây:

Diện tích lô đất (m2/căn nhà)	≤ 90	100	200	300	500	≥ 1000
Mật độ xây dựng tối đa(%)	100	90	70	60	50	40

Lô đất quy hoạch để xây dựng nhà ở có yêu cầu về kích thước ra sao?

Dựa theo yêu cầu về diện tích, thiết kế đô thị và bố cục công trình theo quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về xây dựng, các kích thước đối với lô đất xây dựng nhà ở được quy định là:

• Nếu lô đất đó nằm trong phạm vi khu quy hoạch mới và tiếp giáp với đường có bề rộng chỉ giới đường đỏ từ 19m trở lên, mặt tiền của công trình phải đạt tối thiểu 5m.
• Nếu lô đất đó tiếp giáp với đường có bề rộng chỉ giới đường đỏ dưới 19m, mặt tiền của công trình phải đạt tối thiểu 4m.
• Chiều dài tối đa của lô đất dành cho dãy nhà ở liền kề, có 2 mặt tiếp giáp với các tuyến đường từ cấp đường chính trở xuống, là 60m.

Trên đây là toàn bộ những giải đáp về Lô đất mà Sàn Phẳng UTC muốn giải đáp cho các bạn. Nếu các bạn còn những thắc mắc mắc gì về lô đất, hay các bạn muốn tư vấn về mặt pháp lý hãy comment hoặc inbox trực tiếp với chúng tôi để giải đáp cho bạn một cách chi tiết.